didesign021 / Getty Images
Efter 2000-talets husflippande cirkus möter fastighetsinvesterare idag en annan miljö för att snabbt köpa och sälja hus med vinst. Processen för godkännande av hypotekslån har tack och lov blivit mer ansvarsfull, och okvalificerade köpare är mindre benägna att utnyttjas av skrupelfria säljare och långivare. Dessutom har bostadspriserna sänkt sig i mer förutsägbara och hållbara höjningar.
Allt detta innebär att investerare som vill vända en fastighet idag troligtvis måste investera i någon form av ombyggnad eller förbättring av hemmet för att göra den konkurrenskraftig på marknaden. Med tanke på det här är 10 tips som mest troligt maximerar dina vinster när du köper och säljer ett hem.
Arbeta med kända entreprenörer
Det är en tumregel i byggbranschen att entreprenörer erbjuder erbjudanden för en stor volym arbete. Om du vänder hem regelbundet, kan snickare, elektriker, rörmokare och andra entreprenörer bli bekanta med dina behov och budgetar och kan arbeta med dig när din budget är trång. Att arbeta regelbundet med samma entreprenörer kan dessutom bidra till att kvaliteten på arbetet är god. Denna strategi fungerar bäst om du är en etablerad flippare med en meritlista, men även nykomlingar till husflipping kan skapa nya relationer med bra entreprenörer om de presenterar sig som ärliga affärsmän.
Flytta snabbt
Tid är pengar i huset som vänder verksamheten. Lönsam husflygning kräver att fastigheten omvandlas snabbt - helst inom några veckor eller högst några månader att köpa den. De flesta investerare kan inte binda pengar på mer än en fastighet åt gången, och du kan inte finansiera nästa köp och fixa förrän du säljer den nuvarande fastigheten.
Fokusera på kök och badrum
Kök och badrum är de två områden där de flesta blivande köpare fokuserar sin uppmärksamhet. Praktiskt taget alla köpare går omedelbart till köket när lockbox öppnas och fastighetsmäklaren börjar visa. Nästa stopp: badrummen. Om du bara väljer två utrymmen att bygga om i ett hem väljer du kök och master badrum.
Förbättra köksbelysningen
Svag belysning i köket gör lite för att visa upp dina moderniseringsuppgraderingar, och det kan göra utrymmet deprimerande. Det kan till och med få potentiella köpare att tro att du försöker dölja något. Du kan ändra allt med effektiv belysning, och det behöver inte kosta så mycket:
- Förbättra glödlampan i befintliga fixturer (medan du håller dig inom tillverkarens specifikationer) med LED-glödlampor. Var noga med att välja en ljustemperatur (mätt i Kelvin, eller "K") som ger ett behagligt ljus; inte för mjukt och inte för ljust vitt. Byt ut tråkiga taklampor i mitten av rummet med infällda lampor.Installera pendelbelysning, ett alltid populärt val i köket eftersom det kommer ljuskällan närmare arbetsytan och ger en dekorativ touch.
Refinish eller Reface köksskåp
Skåp kan utgöra 50 procent eller mer av ditt köks väggutrymme, så att de ser bra ut. Vid öppna hus tenderar fastighetsmäklare att hänga i köket. Köpare börjar i köket, slingrar runt huset och hamnar i köket igen för att fortsätta samtalet med agenten. Kom ihåg att köket är det viktigaste rummet för ombyggnad, och skåpen är den viktigaste funktionen i det rummet.
Men snarare än att spendera 50 000 dollar på nya skåp (ja, du kan enkelt spendera så mycket), minska kostnaderna med:
- Att skapa en balans mellan attraktiva och billiga stenbottnar med hjälp av självinstallerade, redo att montera (RTA) skåp eller IKEA skåp Måla skåpen, i förekommande fall; i vissa kökstilar är målade skåp helt lämpliga och kommer alltid att se bättre ut än mörka, snusiga skåp
Exponera (eller installera) hårda golv
Hårda golv, särskilt massivt lövträ, är en trend som aldrig kommer att försvinna, och det är mer populärt nu än någonsin. Detta gör det svårt att förstå varför så många stora trägolv täcktes med mattor på 1980- och 1990-talet, men om inget annat skyddade denna trend dessa golv under många år. Om du vänder upp ett hörn av matta på din fastighet och upptäcker massiva trägolv, har du tur. Ta bort mattan och sand och refinera golven. Kostnaden är blygsam, men återbetalningen blir stor.
På samma sätt bör badrummen alltid ha vattentåliga hårda golv som LVF, keramiska plattor eller vinylplåtgolv. Det är chockerande hur ofta hem kommer att ha mattor i köket och badrummet, eftersom detta alltid är en avstängning för blivande köpare. I andra rum är ett laminatgolv av god kvalitet installerat i stället för gamla mattor en stor investering. Om mattor är i gott skick och är en behaglig, neutral färg, är det acceptabelt för vardagsrum och sovrum, men om mattan är gammal eller missfärgad, är det en bra investering att ersätta den med ett hårt golv.
Fokusera på färg och hårdvara
Kosmetiska detaljer gör en stor skillnad i hur ett hus presenterar för blivande köpare, så pengar som spenderas på dekorativa uppgraderingar är nästan alltid en bra investering. Ett komplett interiörfärgjobb, ny dörr- och skåpshårdvara och nya ljusarmaturer kan ge dig mycket knep för pengarna. Kom bara ihåg att hålla stilar och färger relativt neutrala. Djärva färger och dramatiska effekter kan tilltala ett litet antal köpare men kommer troligen att stänga av fler av dem.
Lägg till garderobsutrymme
En relativt billig hemförbättring som kan ha stor inverkan är att bygga in ytterligare garderober där det är logiskt. I ett stort reservrum kan skapandet av en garderob där ingen finns, tillåta att rummet kan fungera som ett sovrum - ett stort plus när man presenterar ett hem till salu. Tänk på att sovrum måste ha två former av nödutgång.
Arbeta med trottoarklagan
Köpare kommer inte ens in i huset om utsidan stänger av dem. Allt det som talar om trottoarkanter är 100 procent korrekt. Fair or not, psykologer har funnit att det är människans natur att tilldela överlägsna egenskaper till en person med ett vackert ansikte. Det fungerar på samma sätt med ditt hus: Om fasaden (eller ansiktet) är fantastisk, kommer potentiella köpare att bli mycket mer förlåtande för brister i huset - upp till en punkt. Ny yttre färg kan inte kompensera för sjunkande golv och trasiga fönster, men det mjuker upp kanterna på dålig interiörfärg eller föråldrade apparater.
Viktigast av allt, bedövning (eller åtminstone acceptabelt) trottoarkomment får dessa köpare genom ytterdörren.
- Fokusera på ingången. En ny dörr - eller till och med en nymålad - kan göra en stor skillnad i hur hemmet presenterar. Ta hand om gräsmattan. En lugn gräsmatta med nakna fläckar förstör utseendet på det bästa hemmet. Att anställa en gräsmatta omedelbart efter att du köpt huset, eftersom dina förbättringar precis börjar, är en bra idé. Se till att hålla gräsmattan grön och klippa den innan den visas. Håll häckar och andra buskar snyggt trimmade. Gräsmatta är ett område som du kanske kan hantera dig själv för att spara pengar. Överväg fönsterluckor; de kan vara anmärkningsvärt effektiva för att förbättra trottoarkanten till minimal kostnad. Byt ut yttre belysningsarmaturer och hårdvara. Nya armaturer för veranda, dörrhandtag och knackare och en ny postlåda kan göra ett hemkorg mycket bättre från gatan.
Gör något av arbetet själv, om möjligt
Om du har bläddrat hem regelbundet kan du ha nödvändiga färdigheter för att göra några av hemförbättringarna själv, och alla pengar du sparar genom att inte anställa entreprenörer bidrar till vinstmarginal. Men detta gäller bara om du är kompetent och har möjlighet att genomföra ett bra, säkert, professionellt utseende och göra det i tid. Det är ingen vinst att ta månader att slutföra ett projekt som en proffs kan göra på några dagar, och ett dåligt DIY-jobb kan faktiskt hindra din förmåga att sälja hemmet. Dåligt anpassade miterfogar på trimlister eller bälgsslipmärken på ett refinished trägolv kan avvisa köpare utan att de ens inser skälet.
Glöm dessa "förbättringar"
En gång tänkt vara stora investeringar kommer vissa förbättringar att göra lite för att wow-köpare, och det är osannolikt att du får tillbaka dina pengar genom ett högre försäljningspris:
- Bänkskivor i plattan i granit: Inte bara gör att kostnaden för platta granit ökar den totala kostnaden för ditt husflip, men designarna säger att det är en modeflora som är lång borta, till stor del ersatt av konstruerad sten (kvarts) som trenden för tillfället. Piano-finishgolv: Piano-finishgolv - det superhöga glanset - tilltalar inte ett brett sortiment av hemköpare. Håll dig fast vid konventionella ytbehandlingar med lägre glans. Plankgolv: Brett plankgolv är vackra saker, men dess höga kostnad kommer vanligtvis inte att returneras vid försäljning. Hot tubs: Detta är en trend som har kommit och gått, och för blivande köpare med små barn kan en badtunna på ett däck eller uteplats vara ett ansvar. Om hemmet har en badtunna som är i god form ska du rensa upp den och få service. Gamla badtunnor kan vara bäst att ta bort.
