Justin Sullivan / Getty Images
Även om det inte är allmänt annonserat, kan ett federalt stött program som heter FHA 203 (k) lån bara vara din biljett för att få det hemförbättringsprojektet gjort. Det är också ett sätt att hjälpa till att effektivisera processen så att du inte lägger mer tid på att prata med långivare än du är till arkitekter och entreprenörer.
Det huvudsakliga förbehållet med detta program är att du måste säkra FHA 203 (k) medan du förhandlar om ditt första inteckningsköp av huset. Varna för att FHA 203 (k) -lånet inte är för alla, även för dem som är kvalificerade. En orsak är dess oundvikliga byråkrati. I själva verket erkänner HUD detta och har inrättat ett program för att certifiera oberoende 203 (k) konsulter som kan jämna processen för dig.
Sammanfattning
- "Rehab lån" är smeknamnet för FHA 203 (k) hypotekförsäkring. Detta program administreras av US Department of Housing and Urban Development (HUD). Du kan få upp till $ 35 000 för förbättringar (minsta belopp du kan ta är $ 5, 000).Du måste ta detta lån när du köper huset. Röd tejp är involverad i detta lån, men det finns konsulter som kan hjälpa dig. Du kan inte ta lånet för bara något. Du kan bara använda den för tillåtna hemförbättringsprojekt, som tenderar att köra i linje med säkerhet, VVS, modernisering, expansion och mer.
Vad är ett FHA 203 (k) Rehab-lån?
Att säkra finansiering när du upptäcker att diamant-i-grovt hus kan vara ett verkligt problem. I ditt sinnes öga vet du bara att det kommer att vara blockets kärna, men långivare kanske inte delar den visionen. Även om du kan få finansiering för att köpa huset, står du fortfarande inför den skrämmande uppgiften att säkra den andra uppsättningen finansiering för rehabiliteringen.
Ett FHA 203 (k) -lån är ett kombinerat hypotekslån och ombyggnadslån som utfärdats av hypotekslångivare och försäkrat av HUD. Du kan få upp till ett lån på $ 35 000 för att förbättra ditt hem, men bara för ett begränsat antal projekt för hemförbättring.
Varför är regeringen så generös? Det handlar inte så mycket om generositet eftersom det handlar om den större, globala bilden och den amerikanska ekonomin. Via HUD och FHA 203 (k) -programmet är regeringen mer bekymrad över att återuppliva eller upprätthålla hela samhällen och se till att landets lager av befintliga hus inte imploderar. Ändå kan du personligen dra nytta av dessa omfattande motiv.
Hjälper till att lösa problemet med kapitalgap
Fördelen med FHA 203 (k) -programmet är att det fyller i det saknade kapital som behövs av husägare i nyligen köpta bostäder.
Att köpa ett hus som behöver hjälp och säkerställa finansiering för det samtidigt är en paradox. Du måste först bygga upp eget kapital i huset innan du kan ta ett nytt lån på det. Eget kapital byggs upp vanligtvis genom att betala ned kapital på lånet medan bostaden ökar i värde. Detta tar tid.
Ett mindre önskvärt alternativ är att få ett lån utan säkerhet eller signatur för det ombyggnadsarbetet. Även om du kan få ett lån utan säkerhet kommer räntorna att vara mycket högre än om du får ett lån som använder ditt hem som säkerhet.
Utan FHA 203 (k) kommer husägare vanligtvis först att hitta ett hus som behöver öm kärleksfull vård. Därefter ansöker de om ett första hypotekslån som endast täcker husets köppris. Även om detta verkar perfekt, kan låntagarna inte begära att ytterligare 35 000 $ läggs till det första hypotekslånet. Första hypotekslån täcker bara det inköpspriset och ingenting mer. Efter köpet av hemmet och efter att ha ägt huset ett tag, skulle husägaren ansöka om ett andra inteckning, ett huskapitallån eller HELOC (hemmaplan för kredit) för att betala för ombyggnaderna.
Vad HUD / FHA gör är att fylla i den klyftan mellan husets nuvarande kapital och lånebeloppet genom att försäkra lånet. I huvudsak är det som den rika farbror som går in och säger: "Jag kommer att agera som stöd för detta lån tills huset kan förbättras."
fördelar
- Du får ett initialt inteckningslån för att täcka köp och ombyggnad av ditt avsedda hem. Detta sparar dig från att ta två separata lån. Detta lån fungerar som en bra drivkraft för att komma igång med förbättringar i hemmet. Eftersom programmet förväntar dig att du ska använda pengarna för rehabilitering måste du komma igång inom rimlig tid. Detta hindrar dig från att skjuta upp i flera år. Till skillnad från vissa lån som har korta återbetalningsperioder, lånar FHA 203 (k) parallellt med lånet på ditt hypotekslån. Om du till exempel har en traditionell 30-årig inteckning har du också 30 år att betala tillbaka ombyggnadsdelen av lånet.
nackdelar
- På grund av programkrav är din låneavslutningsperiod vanligtvis längre än med ett konventionellt lån. Stängningsperioder sträcker sig från 60 till 90 dagar. Ditt val av långivare är begränsat. Istället måste du arbeta med HUD: s lista över godkända långivare av FHA 203 (k). En betydande mängd byråkrati är inblandad. För att kvalificera dig för lånet måste du lämna in ett detaljerat förslag, inklusive arkitekturteckningar.
Lista över tillåtna renoveringar
Den tillåtna ombyggnadslistan låter först restriktivt. Men kom ihåg att dessa definitioner kan sträckas och fortfarande är legitima ombyggnader. I allmänhet är HUD oroad över att 203 (k) pengar inte ska användas för "lyxvaror och förbättringar", som de kallar det.
Ändå betonar de också att "målning, rumstillägg, däck och andra föremål även om hemmet inte behöver några andra förbättringar" kommer att falla inom ramen för 203 (k). Tillåtna projekt:
- Ombyggnationer för en funktionshindrad personModernisering av ett föråldrat hem Förbättra ditt hems energieffektivitetLandskapsarkitektur och annat exteriörsarbete Tak, rännor och nedåtriktad installation eller utbyteAltera husets struktur och / eller rekonstruera hemmet Eliminera säkerhetsrisker Ästetiska förbättringar Reparation av rör, inklusive brunn och septiksystemarbete Golvtillägg / utbyten golvbehandlingar)
Är FHA 203 (k) ett mirakellån?
Mot bakgrund av det kan FHA 203 (k) rehabiliteringslån (ofta felaktigt benämnt 201k-lån) verka som ett mirakel. När allt kommer omkring får du pengar för att köpa huset och extra pengar för att renovera huset, och du får allt direkt. Det är dock viktigt att komma ihåg att:
- Detta är fortfarande ett lån, inte ett bidrag. Det måste betalas tillbaka, även om du har hela lånets längd för att betala tillbaka det. Eftersom detta är ett lån debiteras ränta. Du vill konsultera betalningsschemat för att se hur mycket ränta detta lån kostar dig under hela lånets livslängd. I och med den längre stängningsperioden kanske FHA 203 (k) inte hjälper dig på en mycket konkurrenskraftig marknad där du måste köpa snabbt och utan komplikationer.
