Getty Images / Amy Kay
Din "gör-det-själv" attityd är prisvärt, men vid någon tidpunkt måste du hyra en hemreparatör och betala någon för att fixa något i ditt hem. Det kommer att finnas situationer där du inte har tid, lutning eller skicklighet att göra en viss reparation eller göra något av det arbete du behöver göra. Vi anställer alla någon för att fixa något i vårt hus vid någon tidpunkt. Vad du hittar här är lite vägledning om när och hur man väljer en husreparation eller underhållsentreprenör.
Typer av hemreparatörer
När du behöver reparationsarbete som utförs i ditt hem, kommer du vanligtvis att anställa en specialtyp av en affärsman som kallas en ”underleverantör” som är annorlunda än en allmän entreprenör (GC) eller byggare. En huvudentreprenör eller byggare är ett företag som kommer att bygga ett större renoveringsprojekt eller bygga ett nytt hem och anställer alla enskilda specialentreprenörer.
GC är den övergripande samordnaren för ett större projekt och ger normalt inte arbetet för att bygga huset. Det kommer från underleverantörerna eller "handeln" (byggbranschen). I ett nytt hem eller ett stort hemreparations- eller renoveringsprojekt kan dessa underordnade omfatta grävmaskin, betongundersökning, grovt inredda snickare, takläggare, rörmokare, mekanisk (HVAC) elektriker, slut snickare, målare, golv etc. GC anställer dessa underleverantörer direkt och direkt "håller" sina kontrakt. Det betyder att de arbetar för honom och att de är under kontrakt med honom. Du skulle ha ett kontrakt med endast GC, inte GC: s sub.
GC tjänar pengar genom att markera underleverantörernas kostnader i procent av byggbeloppet (vanligt) eller som en engångsavgift (inte så vanligt). För denna professionella avgift tillhandahåller han eller hon hantering och schemaläggning av sub, betalar suben, tillhandahåller övervakning av byggandet, tillhandahåller dumpsters, hamn-a-john, försäkring och andra diverse saker du behöver för att bygga ett hus eller bygga ett tillägg. Underleverantörerna tjänar sina pengar genom att ta betalt för arbetskraft och genom att markera upp material.
GC är ”generalisten” och underleverantörer är ”specialisterna.” När du behöver en specifik sak fixad i ditt hem, behöver du en specialist, och den personen är specialleverantören, till exempel en rörmokare.
När det gäller att anställa någon för underhållsuppgifter kanske många som utför detta arbete inte är en licensierad underleverantör alls. De kan bara vara en "kille med en lastbil, " till exempel en rensare, en blad raker eller ibland en målare. Även om att använda dessa typer av människor kan träna, måste du vara försiktig eftersom problem med utförande och ansvarsfrågor fortfarande finns men du kommer inte att ha det rättsliga skyddet du har när du använder en licensierad entreprenör. Kort sagt, undvik frestelsen helt och använd alltid en licensierad entreprenör.
Bestämmer när man ska använda en entreprenör
Att besluta att använda en entreprenör är ofta personligt. Det kommer att komma till utvärdering:
- Din komfortnivå med uppgiften på din tid Din budget
Om du vågar utöver ett enkelt hemreparationsprojekt till nya tekniskt utmanande installationer som att lägga till elektriska kretsar eller lägga till ett handfat, bör du först kontrollera om ett tillstånd krävs från din lokala byggnadsavdelning. Du behöver inte ett tillstånd för många hemreparationer men du kan behöva ett tillstånd för "nytt arbete", särskilt för el, värme, kylning och VVS. I vissa fall kräver tillståndet att en licensierad entreprenör utför arbetet för att skydda allmänhetens hälsa, säkerhet och välfärd. I vissa fall kan det krävas att den lokala byggnadsinspektören granskar ditt arbete under byggandet och efter att det har slutförts.
- Känner jag mig säker på att göra (eller åtminstone bekvämt att prova) denna reparation? Är konsekvenserna acceptabla om det tar mig längre tid att göra projektet än jag förväntar mig? Vill jag verkligen prova det här projektet?
Hur man hanterar projektet
När du väl bestämt att anställa en entreprenör bör du veta hur du effektivt kan hantera honom, vare sig det är ett snabbt hemreparationsprojekt eller ett stort husrenoveringsprojekt eller nybyggnation. Hursomhelst finns det några riktlinjer att följa för att hantera arbetet för alla du anställer för att arbeta i ditt hem:
- Anställ en licensierad, försäkrad entreprenör. Definiera förväntningarna från båda parter (du och dem) och hantera till dessa förväntningar. Ha minst ett undertecknat dokument (ett kontrakt, eller undertecknat och godkänt förslag) som beskriver vad de kommer att göra för dig (kallas Scope of Work), definiera hur mycket det kommer att kosta och var tid är ett problem definiera hur lång tid det kommer att ta och när de kommer att börja och slutföras.Definiera betalningsvillkoren innan arbetet startas och gör villkoren till en del av ditt signerade dokument.Definiera dina förväntningar och krav på städning av deras arbete och skydd av omgivande områden som en del av det undertecknade dokumentet (till exempel en takläggare måste skydda ditt landskap under en takavrivning och rensa upp eventuella skräp.) Diskutera rättigheterna för entreprenören får tillgång till hemmet när du inte är där vid behov, och användningen av ditt vatten, el. (Obs! Försök att inte ha entreprenören i ditt hem när du inte är där; det skyddar dig och dem.) Innan entreprenören börjar arbeta, ha en vänlig konversation om vad du vill att de ska vara försiktiga med om du har några problem om saker. När arbetet pågår, lämna i allmänhet entreprenören i fred. Var vänlig men kom inte i vägen. Observera varken vad de gör. Om du är orolig för något du ser, fråga entreprenören om det, men försök låta dem få sitt arbete gjort. Entreprenörer tjänar sitt liv genom att komma in och ut ur ett jobb effektivt. Diskutera "extra": Den svåraste frågan du kan uppleva är den möjliga begäran från entreprenören om en "Ändra order" eller "Extra." Detta resulterar i en tillägg kostar dig, varför du behöver ett tydligt definierat arbetsområde. En begäran om en ändringsorder är rimlig endast om entreprenören stöter på en situation på projektet som inte rimligtvis förutsågs av honom, eller är en ändring av omfattningen av dig. Om du får en begäran om en ändringsorder, granska den med entreprenören i rättvisa. Om det är en ändring i omfattning eller resulterade i att det tar mer tid på grund av något du gjorde, bör du granska och betala det om du tycker att det är rättvist. Om det är något som alltid ingick i omfattningen, har du en mer känslig situation och kan behöva stå fast baserat på villkoren som definieras i ditt undertecknade dokument. Slutsats? Om du behöver förhandla fram ett pris på en ändringsorder som du båda inte förutsåg, försök att dela skillnaden med honom. Rapport och rättvisa går långt mot att lösa dessa problem. När reparations- eller underhållsarbetet är klart, se till att du granskar arbetet, personligen, innan du betalar den slutliga betalningen till entreprenören. Se till att arbetsplatsen rengörs som förväntat och att arbetet ser bra ut. Hastas inte in till slutbetalning av någon anledning. Om du är nöjd med deras arbete, berätta för dem.
Hur man väljer en bra entreprenör
Detta kan verka skrämmande men det är ganska enkelt. Försök att välja entreprenörer du kan behöva snarast innan du behöver dem. Varför? För om du har en akutreparation och behöver hitta någon snabbt (som också är bra och rättvis) har du inte tid att gå igenom en lång urvals- och screeningprocess. Det värsta du kan göra är att välja någon från Gula Sidorna utan att intervjua dem först.
Det enklaste och ett av de bästa sätten att välja en möjlig entreprenör är att få referenser från vänner, familj eller en fastighetsmäklare du litar på. En annan bra metod är att använda en gratis tjänst som HomeAdvisor som låter dig läsa realtidsrecensioner av entreprenörens arbete.
När du har några namn, träffa dem, leta efter "kemi" eller rapport och observera deras professionalism. Tillstånd, respekt, punktlighet och förmågan att kommunicera är några av de viktigaste egenskaperna som en entreprenör kan ha bredvid sin grundläggande kompetens. Oavsett hur bra någon är, om de inte klickar med dig på dessa punkter, anställa dem inte.
Du bör också vara uppmärksam på tecken på missbruk som alkohol eller marijuana. Om du misstänker något här ska du inte anställa entreprenören.
Här är en checklista över saker du bör tänka på när du väljer din entreprenör.
Använd betyg av "Bäst", "Bra", "OK", "Fair" och "Reject" för att klassificera några av dessa artiklar.
Få namn på möjliga entreprenörer:
- Du har haft god personlig erfarenhet av att arbeta med en entreprenör Pålitlig hänvisning från direkt erfarenhet av familj eller vänner Du känner till entreprenörens rykte men har ingen direkt erfarenhet. Du hittade dem från en branschförening eller allmän reklam
Statlig entreprenadlicens (de måste ange numret om de är licensierade):
- licensierad; har aldrig fått ett klagomål eller har disciplinära åtgärder vidtagits licensierade; har inga tidigare klagomål lämnat in minst tre eller fler år licensierade; aktuella klagomål eller åtgärder mot dem under de senaste tre åren Entreprenören har ingen licens
Entreprenörsförsäkring (be om att se deras certifikat) :
- Workmans kompensation och allmän ansvarsskyldighet Allmänt ansvar (kroppsskada och materiella skador) Entreprenören har ingen försäkring
Affärslivslängd:
- I företag mer än 10 år med samma namn I företag fem eller fler år med samma namn I företag ett till fem år med samma namn Nytt företag under ett år
Stabilitet och permanenthet:
- Har ett fysiskt företagskontor och adress Har endast ett hemmakontor eller en svarservice Endast mobiltelefonkontakt, inget kontor
Referenskontroll:
- Positiva tidigare nuvarande referenser från minst fem kunder En till fyra positiva referenser från tidigare kunder Inga verkliga referenser eller negativa referenser tillhandahölls
Erfarenhet:
- Specialiserat sig på det arbete du vill utföra Kan utföra det arbete du vill men gör också andra typer av arbete Lite till ingen erfarenhet av det arbete du vill utföras
Räckvidd och pris:
- En detaljerad beskrivning av omfattningen av arbetetAbsumptioner (om sådana finns) är tydliga och exakta. Entreprenör erbjöd INTE en rabatt för att "registrera dig nu". En entreprenör kommer att garantera arbetet. Alla muntliga entreprenörsrepresentationer är skriftliga. Inga mer än 25 till 33 procent begärde på förhand. krävs tills arbetet är slutfört
Få bud och utvärdera en uppskattning
Detta är en oerhört viktig aspekt av att lyckas anställa en entreprenör. Låt oss bryta ner det:
Arbetsområdet:
Detta definierar vad entreprenören gör för dig. Se till att det täcker alla saker du vill bli färdig. Det bör också förklara allt förberedelsearbete, skydd av omgivande områden, sanering etc.
Att granska omfattningen av arbetet mellan entreprenörer är ett väsentligt element i utvärderingen av deras anslag. Här är några saker att se efter inom olika entreprenörer:
- Målare: Beskriv hur de planerar att förbereda yttre eller inre färgytan. Detta steg gör eller bryter ett målarjobb. Definiera om de skrapar all lös färg (bäst), tvätt utsidan (var försiktig eftersom det kan skada omgivande områden och du måste vänta på att väggen torkar helt innan du fortsätter med arbetet), grundning (bäst), spotprimning (OK). Definiera antalet färgbeläggningar som föreslagits och färgens märke och kvalitet osv. Se till att de skyddar omgivningarna och rensar upp eventuella skräp. Landscaper: Oavsett vad de säger eller hur mycket de avvisar denna fråga, se till att de förstår att du vill ha dina buskar och rotbollar av dina träd planterade under marken. Acceptera inte att göra ett grunt hål, placera sedan växten i den och omger rotkulan med en jord med smuts och mulch. Se till att de tar bort tråden runt rotkulan eller lossar garnet och lägger rotkulan helt i marken tills endast cirka 6 ”sträcker sig över marken. Se till att de också garanterar installationen och livslängden för anläggningen under en viss period. Förstå ditt ansvar för vattning. Takläggare: Tak läcker sällan från bältrosfel, de läcker från blinkande fel. Vad du vanligtvis inte kan se är var vatten kommer in. Se till att de anger var blinkning används. Var bekymrad och granska hur de blinkar ett yttre hörn av en skorsten eller vägg. På ett tegelhem är det bäst att klippa tegelfogarna för att blinka och sedan försegla fogen. Detta är mycket bättre än att spikra den blinkande mot tegelväggen och förlita sig på caulk. Om du bor i kallt klimat, se till att de installerar en gummiis / vattensköld längs hela takets kant som sträcker sig från takets kant till minst 24 "förbi ytterväggen. Se till att de skyddar dina växter och buskar och rengör upp eventuellt skräp dagligen. Rörmokare: Om möjligt, försök att förhandla fram ett fast pris för deras arbete. Rengöring av en igensatt avlopp prissätts ofta på en "per fot" -basis för den "rensningsslang" som används, men vissa rörmokare ger ett fast pris för det här arbetet. Helst bör du förvala ett avloppsrengöringsmedel för rensning av nödsituationer. För det första förväntar du dig att betala ett premiumpris för nödsamtal.
Vad "är" och "inte" ingår i budet:
Ibland måste en entreprenör göra medgångar eller antaganden i sitt bud, som materialmängd, tillgång till ditt hem, etc. De anger ibland vad de utesluter i budet. Granska noga antaganden och undantag med entreprenören. Fråga dem artigt om rimligheten hos antaganden och undantag. Om inte kommer dessa objekt troligen att bli en ändringsorder senare. När du utvärderar och jämför bud mellan entreprenörer, antar antaganden och undantag var du har ett äpple och en apelsin.
Entreprenörsrepresentationer:
Din största oro här är entreprenörens vilja att skriva något av de muntliga framställningar som han eller hon har gjort för dig för att få jobbet. Om de har gjort muntliga åtaganden men inte kommer att skriva dem skriftligt, är det orsaken till avslag.
Pris:
Leta efter ett kontrakt som är väl uppdelat, tydligt och lättförståeligt. Om det är oklart har de inte tagit sig tid att förstå dina krav, omfattningen av arbetet eller jobbet. Gör inte nödvändigtvis ditt val endast till pris.
incitament:
Entreprenören får inte erbjuda dig rabatt eller kontanta incitament för att omedelbart underteckna kontraktet.
Kontraktsbetalningsvillkor:
Be om att faktureras via e-post när arbetet är avslutat, men förvänta sig att de flesta vill ha betalning direkt efter att arbetet är klart. Om de vill ha kontanter är det inte ett bra tecken. Om material behövdes innan arbetet kan börja (t.ex. takläggare eller målare), vill de ha en första betalning för material. Försök att minimera detta belopp så mycket du kan. Försök att inte betala mer än 33 procent på förhand och bara gå med på det med ett mycket välrenommerat företag.
Poängen
Förhoppningsvis gav denna översikt användbar information om framgångsrik anställning, hantering och samarbete med entreprenörer. Var inte rädd för att be om hjälp av en av dessa proffs när det behövs - det är deras jobb sju dagar i veckan.
