Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Många husförbättringar och reparationer utförs av husägare och till och med vissa entreprenörer utan förmån för lagligt krävda byggtillstånd och obligatoriska inspektioner som följer med dem. Skälen för att kringgå dessa bestämmelser är många, ofta för att en husägare eller entreprenör försöker undvika utgifterna för tillståndet, eller för att de är rädda för att skatter kommer att öka om förbättringar officiellt katalogiseras. I själva verket är de flesta (inte alla) farhågorna för tillståndsprocessen marklösa, och potentialen för allvarliga problem är ganska stor om du inte ansöker om rätt tillstånd och inte låter ditt arbete inspekteras. Här är tolv verkligheter om byggtillståndsprocessen som många inte inser.
Du kanske inte behöver tillstånd alls
Mycket nervositet uppstår eftersom husägare tror att alla reparationer eller förbättringar de gör runt huset kommer att granskas med en fin tandkam av en inspektör som är avsedd att fånga varje liten brist. I verkligheten finns det många reparationer och förbättringar som kan göras utan tillstånd. Reglerna för detta varierar mycket från gemenskap till gemenskap, och samma projekt som kräver ett bygglov och planerade inspektioner i ett landskap kanske inte kräver ett i en annan jurisdiktion. Men generellt sett har du tillåtelse att ersätta de flesta befintliga delar av ditt hem utan tillstånd, medan allt som ändrar ditt hemstruktur eller representerar en fastighetsförbättring kräver ett tillstånd. Du kan till exempel byta ut en trasig väggomkopplare eller en sliten kran, men om du lägger till ett däck eller ett rumstillstånd krävs det tillstånd. Ditt samhälle kan ha resurser online som förklarar vilka typer av arbete som kräver tillstånd och inspektioner, eller så kan du ringa tillståndskontoret och be att prata med en inspektör.
Du kan prata anonymt med Permit Office
En del människor är rädda för att det ögonblick som du ringer till de lokala byggkontrollerna och tillåter kontor, omedelbart flaggas för kontroll. Detta är helt enkelt inte sant. Tillståndskontoret finns för att säkerställa att hemförbättringar görs på ett säkert sätt och inte utgör någon risk för invånarna, och inspektörer svarar i allmänhet gärna på frågor. Om det inte finns någon inspektör för närvarande kommer en att ringa dig tillbaka och svara på alla frågor du har, till exempel "Behöver jag en ångspärr bakom mina duschväggar med brickor?" eller "Hur högt kan mitt garage vara?"
Tillåtelsekostnader varierar
Du kan bli förvånad över att få veta att det inte finns någon fastställd avgift för ett bygglov, men att tillståndskostnaderna varierar beroende på projektets uppskattade kostnad och komplexitet. Att bygga ett staket kan till exempel kräva ett tillstånd på 55 USD, medan byggandet av ett stort nytt hus kan kräva ett byggnadstillstånd på 2 000 USD. Nationellt kostade det genomsnittliga byggnadstillståndet 1 043 dollar 2018, med ett typiskt intervall från 400 till cirka 1700 dollar. Men dessa genomsnittliga kostnader representerar många tillstånd för nybyggnation av hela hus, och det finns många projekt för vilka bygglovet kostar $ 100 eller mindre. Det är ganska vanligt att tillståndskostnaderna baseras på en procentandel av de förväntade kostnaderna för projektet. Om du arbetar med en entreprenör ingår vanligtvis kostnaderna för tillståndet i det bud du har fått.
Ägar / byggare tillstånd kan vara problematiska
Vissa husägare oroar sig för att stadskontrollkontor inte kommer att tillåta dem att göra sitt eget arbete, utan endast utfärda tillstånd till professionella entreprenörer. Det här är en annan myt eftersom inspektionsbyråer rutinmässigt ger ut husägare att göra alla typer av arbete själva - till och med att fungera som GC (byggentreprenör) när man bygger ett helt hus. För den här typen av projekt kan ditt samhälle utfärda ett speciellt "ägare / byggare tillstånd" som gör att du kan ockupera hemmet under en viss period (vanligtvis ungefär ett år) medan du underleverantör de enskilda uppgifterna för jobbet. Som ägare / byggare agerar du som din egen entreprenör istället för att anställa en. Detta gör att du kan spara på den smärtsamma avgift på 15 till 25 procent som debiteras av GC, men du bär också bördan av potentiella skulder, av vilka många kan vara allvarliga. Att anställa en licensierad, försäkrad, bunden entreprenör isolerar dig bättre från dessa skulder.
Förenklingar kan döda din tillstånd - och ditt projekt
Varhelst en kraftledning, avloppsström, trottoar eller annan gemensam och kontinuerlig serviceledning passerar din fastighet har du antagligen en servitut - en juridisk begränsning som hindrar dig från att göra ändringar som påverkar eller begränsar dessa verktygslinjer eller andra funktioner. Det finns till exempel fall där en del av din fastighet kan reserveras för en eventuell framtida väg. Du kommer inte att kunna bygga på någon del av din fastighet där det finns ett servitut.
För att lära dig om eventuella underlättnader, kolla din fastighets platta, tillgänglig online på din länsbedömares webbplats eller på dess kontor. I allmänhet får du aldrig bygga på servitut, såvida det inte är mindre tillägg, till exempel staket.
Fastighetsbackar är kritiska
Återgångar är obligatoriska buffertar mellan fastighetsgränser och permanenta strukturer som hjälper till att upprätthålla en öppenhet i samhällen, samt säkerställa säkerhetsmarginaler vid bränder. Om du till exempel utökar sidan av ditt hem måste du vara medveten om din lokala byggnadskods nödvändiga bakåtsträckor. Det kommer sannolikt att finnas bakslagskrav för att utöka en fastighet till framsidan och baksidan av ett hus också. Vanligtvis innebär detta att upprätthålla ett minimalt avstånd mellan kanten på strukturerna och de undersökta egendomens gränser. Strukturella hemtillägg, garage, skjul och däck kan alla omfattas av dessa regler för bakslag. Återigen kan ditt lokala byggnadskontrollkontor låta dig veta vilka regler för återgång som gäller.
Varianter är möjliga
Medan avvikelser sällan undviks, tillåts ibland kränkningar av motgången och vissa andra krav på zonering genom den rättsliga processen att ansöka om och få en avvikelse. En varians är ett officiellt godkänt undantag från regleringsordningar. Vanligtvis begärs avvikelser när en husägare vill bygga ett större hus på sitt parti än vad som är tillåtet enligt regleringsförordningar. Genom att begära en avvikelse kan husägaren tillåtas bygga det större hemmet, eller genomföra ett rumstillägg som strider mot regleringsreglerna. Tillståndskontoret kan samråda med grannarna när en varians begärs, och deras godkännande kan vara nyckeln till att erhålla avvikelsen.
Lagerbyggnadsplaner kan inte godkännas
Du kanske tror att varje husplan eller plan som publiceras eller skapats av en arkitekt, eller någon publicerad byggnadsplan för ett skjul eller garage, automatiskt är tillräckligt för att få ett tillstånd. Aktiebyggnadsplaner finns i överflöd på Internet. Husägare kan istället för att spendera 1 500 $ anpassade arkitektritade planer köpa färdiga planer för så låga som $ 500 till $ 600 för ett två sovrums hus med två badrum med garage.
Men ditt lokala byggnadstillståndskontor kanske inte godkänner dessa planer. Även om internetplanerna kan ha ritats av en arkitekt kan ditt kontor kräva att planerna skapas av en arkitekt med licens i ditt land.
CCR: er kan lägga till begränsningar
Andra potentiella snags när man söker tillstånd är villkoren, förbunden och begränsningarna (CCR) som ofta finns i planerade samhällen, underavdelningar eller planerade enhetsutvecklingar (PUD). CCR fungerar som en typ av "skugga zonförordning" - förordningar inom förordningar. Dessa begränsningar är förutom dina kommunala förordningar, och du måste uppfylla dem för att undvika att bryta ditt avtal med grannföreningen.
Inspektioner är obligatoriska
Inspektionen är en integrerad del av den totala tillståndsprocessen, och du eller din entreprenör bör under inga omständigheter ignorera detta steg. Med vissa projekt kommer det till och med att finnas två inspektioner - en i ”grova in” -stadiet och en slutkontroll. Detta är inte något att frukta eftersom inspektören är där bara för att se till att arbetet har utförts säkert. Det är ofta ett mycket kort, perfektionellt besök. När en inspektör redan är bekant med en entreprenörs arbete, är inspektionen ibland lite mer än en drivande blick. Inspektörer kan vara lite mer flitiga med inspektionen om arbetet har utförts av en husägare, men det är fortfarande en mycket rutinmässig process.
Att missa en inspektion är inte en katastrof
Det främsta skälet till att vissa husägare inte ansöker om byggnadstillstånd är att de fruktar idén att misslyckas med en inspektion. Men det här är ingen stor sak. Du har alla möjligheter att korrigera eventuella problem som har flaggats. Inspektören kommer att återvända för en andra inspektion (eller till och med en tredje eller fjärde, om det behövs) och avstänga (eller "stänga") tillståndet när arbetet utförts till hans eller hennes tillfredsställelse.
Att ignorera tillståndsprocessen är allvarlig
Det kan vara mycket frestande att ignorera tillståndsprocessen och dölja det arbete du gör, särskilt om det är i hemmet där du kan arbeta utan att någon ser det. Och även om du kanske klarar det här, är det lika troligt att sådana genvägar kommer att kosta dig mycket i slutändan. Om det framgår att du har gjort arbete utan ett tillstånd som krävdes, kan du tvingas ansöka om ett tillstånd efter det till en mycket högre kostnad. Och du kanske till och med måste riva ut väggar eller tak för att arbetet ska kunna inspekteras. Om du gjorde några misstag tvingas du riva hela jobbet och börja om igen.
Din husägares försäkringsskydd kan också påverkas. Om du till exempel har en översvämning eller brand på grund av dåligt VVS eller elektriskt arbete, har din försäkring ett fall för att neka täckning om arbetet utfördes utan tillstånd.
